Benefícios fiscais para programas de construção de habitação para renda acessível

Em 09/01/2019 foi publicada a Lei nº 3/2019 que veio alterar o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS) e criou condições de acesso a benefícios fiscais em programas de construção de habitação para renda acessível.

Esta Lei veio na senda da verdadeira revolução que sofreu o arrendamento no início de 2019, num volte face proteccionista do inquilino, onde este tipo de medidas veio tentar amenizar a posição fragilizada dos senhorios.

O benefício em causa com a presente Lei é ao nível da construção de habitações ab initio destinadas a programas de renda acessível e comportou a alteração a dois artigos do CIRS, nomeadamente os arts. 9º e 72º nºs 2 a 5.

No caso do art. 9º do CIRS, a alteração legislativa aconteceu ao nível das indemnizações devidas por renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis (com excepção das indemnizações legalmente devidas pela denúncia de contratos de arrendamento sem termo, de imóveis que sejam habitação permanente do sujeito passivo, que caiam no âmbito de aplicação do art. 1101º do Código Civil).

Já quanto ao art. 72º do CIRS sofreu alterações ao nível dos seus nºs 2 a 5, mais concretamente no que concerne à redução da taxa autónoma em função da duração do contrato de arrendamento.
De facto, para senhorios que celebrem contratos de arrendamento com duração de 2 a 5 anos, a taxa autónoma de tributação terá uma redução de 2%, que sofrerá um acréscimo na mesma proporção por cada renovação com igual duração, tendo como tecto máximo 14%.

Se as partes optarem por um contrato de arrendamento com duração entre os 5 e os 10 anos, o senhorio beneficiará de uma redução de 5% na taxa autónoma e suas renovações, até ao já mencionado limite de 14%.
Já no caso de senhorio e inquilino acordarem num contrato de arrendamento cuja duração seja entre 10 a 20 anos, então o benefício fiscal será aplicado, desde logo, pelo limite máximo, ou seja, 14%.

Se senhorio e inquilino quiserem acordar uma relação negocial a muito longo prazo, estipulando uma duração inicial superior a 20 anos, os benefícios fiscais sobre a taxa autónoma serão de 18%.
Já quanto ao programa de construção para renda acessível concretamente dito, estipulou a Lei que caberia ao Governo, por portaria, definir as rendas máximas a cobrar e demais requisitos dos programas de construção que deveriam ser considerados como habitação a custo controlado para determinação da taxa de IVA a aplicar, independentemente do custo real de construção.

Obviamente, não há bela sem senão e, para serem elegíveis a aceder a estes benefícios fiscais, as construções efectuadas terão de ficar afectas aos programas de renda acessível por um período mínimo de 25 anos.
Se tal prazo não for cumprido, a entidade responsável pela construção terá de pagar ao Estado o valor correspondente à redução, pagando o IVA por inteiro.

Comprometeu-se o Governo, na mesma lei, a regulamentar, pela portaria indicada, o constante das alterações ao art. 72º CIRS, no prazo de 60 dias a partir da entrada em vigor da mesma, sendo que esta começou a sua vigência no dia seguinte à sua publicação, ou seja, 10/01/2019, porém com efeitos retroactivos a 01/01, aplicando-se a todos os contratos de arrendamento ou suas renovações, desde essa data.
Comprometeu-se igualmente o Governo a, no final de 2019, fazer uma reavaliação do regime fiscal aqui estipulado.

60 dias volvidos, nada tinha sido regulamentado, sendo necessário esperar até 12/04/2019 (mais um mês do que o previsto, portanto), para que fosse publicada a Portaria nº 110/2019.

Quais são os benefícios fiscais previstos na lei?

Nesta portaria ficou consagrado que, para se ter acesso aos benefícios fiscais previstos no art. 72º nºs 2 a 5 do CIRS, teriam de se verificar certos pressupostos, que teriam de ser comprovados por quem teria legitimidade para usufruir dos mesmos.
São, assim, obrigações do titular dos rendimentos prediais decorrentes dos arrendamentos:

• Fazer a comunicação do contrato de arrendamento e suas alterações, para efeitos de Imposto Selo;
• Comunicar à Autoridade Tributária a identificação do contrato, com data de início e duração, bem como comunicar as renovações subsequentes e sua duração, no Portal das Finanças, até 15/02 do ano seguinte;
• Comunicar à Autoridade Tributária a data de cessação dos contratos de arrendamento submetidos a este regime, bem como o motivo da cessação, no Portal das Finanças, na mesma data acima indicada.

Os beneficiários dos benefícios fiscais terão de ter suporte documental de todas as comunicações que acima foram indicadas, caso as mesmas lhes sejam exigidas pelas autoridades tributárias.
Esta portaria, ainda que apenas publicada em Abril, estipulou a sua vigência retroactiva, com efeitos a 01/01/2019, acompanhando, assim, a Lei que veio regulamentar.

Até agora, não foi feita a reavaliação prometida para o fim de 2019, pelo que não se poderá ponderar sobre o balanço do primeiro ano de vigência deste regime. Contudo, uma coisa é certa, proprietários que optem por lançar mão deste regime, ganharão mais quanto mais “abdicarem” da posse do seu imóvel.