Prédio sem dono – Em Terra de Ninguém?

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Prédio sem dono – Em Terra de Ninguém?

Dra. Carla Beselga - BQ Advogadas

Nem o que não tem dono, fica sem ter dono, é a conclusão a que chegamos! Pois já estabelecia o art.º 1345 do Código Civil que as coisas imóveis sem dono – conhecido – são consideradas património do Estado. Portanto tudo tem dono, nem que seja o Estado. 

Ficou esta disposição ainda mais concretizada, através da publicação do D.L 15/2019, de 21 de Janeiro, já alterada pelo D.L. 149/2019, de 9 de Outubro, podendo ser admitido que apesar de não existir um dono conhecido, essa titularidade possa ser realizada. Aliás, como o Código Civil já o previa. 

Existiu assim uma preocupação com o denominado cadastro predial, que é a ferramenta essencial para a gestão do património, fazendo o quê? Registando a favor do Estado a aquisição. 

Pois, a verdade é que este procedimento o que pretende é dar dono ao que não tem dono, mas esse dono passará sempre por ser o Estado, permitindo-lhe a gestão. São 15 os anos em que tudo isto se vai processar. 

Ou seja, não havendo nenhum registo do imóvel, o Estado adquire para a sua esfera patrimonial este imóvel, mas caso se venha a provar que afinal há um proprietário efectivo, este terá de fazer prova desta titularidade e ser-lhe-á restituído o prédio. Assim tão fácil, perguntamos? 

Quanto tempo até ocorrer o registo definitivo?

Tem 15 anos para evitar o registo definitivo a favor do Estado. Basicamente o que o Estado faz é, de forma a ficar tudo cadastrado, utilizar quase a figura do usucapião e de boa fé, pois foi legalmente publicado assim, tomar para si a propriedade. Se alguém se queixar então poderá ser revertida a situação, se ninguém disser nada a propriedade passa a ser, definitivamente, do Estado. 

Prevê-se que todo este processo seja transparente e até mediático para que o legítimo proprietário tenha conhecimento e invoque atempadamente o seu direito. Será, perguntamos também? 

Para além disso e não tendo o Estado mãos a medir, pode realizar contratos de cedência com terceiros. Bem sabemos que o Estado não consegue concretizar tudo e poderá ter de usar terceiros para o ajudar a desenvolver algumas actividades. E é por isso que o Estado pode fazer este tipo de contratos. 

E como se processa caso a propriedade seja reivindicada?

O Estado entregará tudo que recebeu, por exemplo devolve as rendas recebidas com os devidos acertos ao nível das despesas. 

É assim criado o procedimento de identificação e reconhecimento de prédio rústico ou misto sem dono conhecido, adiante designado por prédio sem dono, e respetivo registo, através do D.L. já referido acima. 

Antes de passarmos para o regime em si, necessitamos de saber e esclarecer o que é um prédio sem dono, pois sem tal explicação toda esta aplicação fica vazia. 

São assim os prédio rústicos ou mistos, que por omissão de descrição no registo predial ou de inscrição na matriz, não integram o património público ou privado do Estado, das Regiões Autónomas e das autarquias locais, ou o património de pessoas singulares, ou de pessoas colectivas de direito privado, público ou de natureza associativa, cooperativa ou comunitária. 

E como é que se processa o registo de um prédio sem dono? 

Este procedimento será feito em 3 fases: 

I) Identificação, publicitação e reconhecimento de prédio sem dono conhecido; 

II) Registo provisório e inscrição na matriz rústica de prédio identificado como prédio sem dono conhecido a favor do Estado; 

III) Registo definitivo de prédio sem dono conhecido a favor do Estado. 

A Florestgal – Empresa de Gestão e Desenvolvimento Florestal, S. A. (Florestgal), passa a ser a representante do Estado e a entidade gestora dos prédios sem dono conhecido registados a favor do Estado. 

Há alguma garantia para os verdadeiros proprietários? 

Durante o período de 15 anos a contar da data do registo provisório, não poderão ser celebrados negócios jurídicos que visem a transmissão do direito de propriedade.

Estes prédios sem dono são assim identificados oficiosamente pelo IRN, tendo por base a informação cadastral disponível no Balcão Único do Prédio. 

Note-se que são várias as entidades a “ajudar” nesta base cadastral, sendo também relevante outras fontes de informação pertinentes. 

Todo este procedimento é publicitado no site do IRN – www.irn.mj.pt e o BUPi – https://bupi.gov.pt/ – durante 180 dias, pelo que caso tenha um prédio nestas condições deverá estar atento a estas publicações. 

Nestes 180 dias os interessados poderão pronunciar-se, fundamentando a sua pretensão. 

Passados estes dias sem pronúncia do interessado ou caso a pronúncia seja improcedente, então o prédio é considerado sem dono conhecido e é promovido oficiosamente o registo provisório por natureza de aquisição a favor do Estado durante 15 anos. No caso da matriz ser omissa, também este registo é feito. Na nossa opinião e como já atrás foi referido vemos este regime como uma espécie de usucapião realizado pelo Estado. 

Atendendo à especificidade do tema a BQ Advogadas encontra-se disponível para mais informação sobre a presente legislação, adequando-a à realidade de cada Cliente e ajudando-o a ultrapassar o melindre que é esta questão.