RSAA – Novo regime de Arrendamento Acessível

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduziu, no âmbito de um conjunto de medidas para o fomento da oferta da habitação – “Pacote Habitação”, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (doravante RSAA). Este regime veio revogar o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, com efeitos a partir de 1 de setembro de 2026. O novo regime pretende responder às dificuldades do mercado de habitação, especificamente do mercado de arrendamento de imóveis, através de uma combinação de simplificação procedimental, limitação das rendas e incentivos fiscais.

Novo regime de Arrendamento Acessível

O RSAA estabelece como elemento fulcral um limite máximo de renda por tipologia, a definir por portaria, tendo por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística para o concelho onde se situa o imóvel. Importa referir que, estes valores são alvo de atualização automática, de acordo com o fator de atualização positivado no artigo 24.º do NRAU. Ademais, o limite máximo de renda não inclui as despesas e encargos devidos segundo o artigo 1078º do CC, a título de exemplo, valores que sejam cobrados por despesas de água, luz, gás, televisão/internet, limpeza, desde que contratualmente acordados.

Em contrapartida, os rendimentos prediais obtidos nos contratos abrangidos pelo regime beneficiam de isenção de IRS ou IRC, desde que observados os respectivos requisitos. Na prática, para beneficiar da isenção, o senhorio tem de submeter a cópia do contrato celebrado e o comprovativo do registo do mesmo no Portal da Finanças, na plataforma eletrónica disponibilizada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P, com limite máximo, do dia 15 de janeiro do ano seguinte à data da celebração do dito contrato.

O RSAA aplica-se ao arrendamento, arrendamento para subarrendamento e subarrendamento. Tendo em conta a natureza da habitação, é possível abranger prédios urbanos ou mistos, frações autónomas, e até somente parte de habitações, desde que, neste último cenário, esta parte reúna as condições de autonomia e habitabilidade previstas na lei.

Relativamente à duração do contrato, este novo regime permite englobar tanto contratos de arrendamento temporário, como de arrendamento de longa duração, sendo que define prazos mínimos de duração para ambos, respectivamente 3 meses e 3 anos.

O Decreto-Lei esclarece também, no seu artigo 9º, que o RSAA pode ser aplicado através de programas municipais ou intermunicipais de arrendamento acessível, desde que estes cumpram os requisitos legais e sejam reconhecidos nos termos previstos. Ademais, as entidades públicas podem também utilizar o RSAA para disponibilizar imóveis públicos para arrendamento acessível, desde que não estejam abrangidos por regimes públicos incompatíveis.

Esta opção legislativa, embora nascida de uma nova visão do arrendamento acessível, suscita uma questão fundamental: Uma renda inferior à renda do mercado atual, é uma renda acessível para a família que da acessibilidade necessita? Com a devida vénia, temo que a resposta seja que não.